Bij de verkoop van bouwgrond of een nieuwbouw woning of bedrijfspand wordt door gemeenten in veel gevallen een anti-speculatiebeding in de koopovereenkomst opgenomen. Het anti-speculatiebeding - deze zijn er overigens in diverse varianten - houdt veelal een verbod in om het nieuw gebouwde onroerend goed gedurende een bepaalde tijd na eerste gebruik/bewoning te verkopen, op straffe van een hoge boete bij overtreding. Van dit verbod kan door de gemeente ontheffing worden verleend.

Belang van het beding

Er zijn tenminste twee redenen te noemen voor een gemeente om een anti-speculatiebeding op te nemen. Een daarvan is het voorkomen dat nieuwe (bedrijfs)panden of bouwterreinen slechts worden gekocht met als doel om deze (bedrijfs)panden of bouwterreinen binnen korte tijd met winst te verkopen. Dit speelt in het bijzonder als de gemeente de grond onder kostprijs zou verkopen, zoals bij sociale woningbouw het geval is. Een tweede reden is dat er over het algemeen meer gegadigden dan kavels zijn. Om deze reden bedienen gemeenten zich vaak van een lotingsysteem, zodat iedereen een gelijke kans heeft. Indien deze panden vervolgens snel kunnen worden doorverkocht wordt een dergelijk systeem ondergraven.

In praktische zin komt een anti-speculatiebeding er, kort gezegd, op neer dat de eerste eigenaar na oplevering van het nieuwbouwpand verplicht is om: 1) binnen 2 maanden het pand (zelf) te gaan gebruiken/bewonen (het zogenaamde: “zelfbewoningsbeding”) en 2) het pand gedurende een x-aantal jaren van gebruik/bewoning niet te verkopen op straffe van een boete, soms zelfs ter hoogte van de koopsom (het zogenaamde “vervreemdingsverbod”). Hiervan kan de gemeente in bepaalde gevallen “ontheffing” verlenen, al dan niet onder het stellen van voorwaarden ten aanzien van bijvoorbeeld de hoogte van verkoopprijs en de nieuwe kopers. Zo stelt de gemeente de verkoopprijs vaak vast op de oorspronkelijke koopprijs, vermeerderd met bouwrente en eventueel meerwerk en bepaalt de gemeente de nieuwe kopers aan de hand van regionale toewijzingscriteria.

Ontheffing

De ontheffing uit het anti-speculatiebeding zou bijvoorbeeld kunnen worden verleend in geval van verandering van de werkkring van de koper op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden, overlijden van koper of diens echtgeno(o)te, ontbinding van het huwelijk van koper, verhuizing waartoe genoodzaakt door de gezondheid van koper of één van zijn gezinsleden of een onverhoopt faillissement. Buiten deze gevallen verleent een gemeente dus (in beginsel) geen ontheffing, waardoor de koper door verkoop van de woning en/of het nalaten van eigen gebruik het anti-speculatiebeding overtreedt en een (zeer hoge) boete verbeurt. Het is daarom van groot belang om nauwkeurig te kijken naar de inhoud van het anti-speculatiebeding en, indien mogelijk, daarover te onderhandelen met de gemeente. Voorts is het voor het indienen van het ontheffingsverzoek van groot belang dat eerst goed wordt gekeken naar de gronden waarop de ontheffing wordt verzocht. In de jurisprudentie wordt namelijk alleen in uitzonderlijke, doorgaans zeer schrijnende situaties, beslist dat door de overheid toch ontheffing verleend had dienen te worden.

Een praktijkgeval

Circa twee jaar geleden speelde een zaak waarbij de koper van een woning ernstig ziek bleek te zijn. Zo ernstig zelfs dat deze ziekte haar naar verwachting op korte termijn fataal zou worden. De ziekte openbaarde zich overigens pas nadat de woning was gekocht. Op de woning rustte een anti-speculatiebeding, dat bestond uit een zelfbewoningsbeding en een vervreemdingsverbod. De koper, nu eigenaar, was door haar gezondheidstoestand niet in staat de woning te betrekken. De gemeente hield daar rekening mee door haar ontheffing van het zelfbewoningsbeding te verlenen. Tevens stond de gemeente toe dat de woning werd verkocht. De voorwaarden die aan de toestemming tot verkoop waren verbonden, waren echter dusdanig streng dat verkoop een enorme financiële strop voor de eigenaar zou betekenen. De rechter achtte in dit specifieke geval handhaving van het anti-speculatiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Op grond daarvan diende de gemeente de eigenaar toe te staan de woning zonder verdere restricties te verkopen. Op deze wijze werd het enorme persoonlijke leed van de eigenaar niet door geldzorgen verzwaard. Helaas was daarvoor wel een juridische procedure nodig.

Elke gemeente hanteert haar eigen anti-speculatiebeding. Sterker nog: per gemeente kan het zelfs zo zijn dat er meerdere anti-speculatiebedingen worden gehanteerd, afhankelijk van bijvoorbeeld de (locatie van) het pand. Het is dus zinvol om met de gemeente in overleg te treden over de inhoud van het anti-speculatiebeding. Uit de praktijk blijkt dat de ene gemeente het anti-speculatiebeding strikter formuleert en hanteert dan de andere gemeente. Uitgangspunt van gemeenten is wel dat zij het anti-speculatiebeding handhaven en slechts in zeer uitzonderlijke situaties daarvan ontheffing verlenen. Houd daarmee rekening!



Wet- en regelgeving is dynamisch en kan dus continu veranderen. Graag wijzen wij u er dan ook op dat onze columns mogelijk niet meer aansluiten op de huidige wet- en regelgeving en dus verouderd kunnen zijn. Heeft u vragen of een probleem waarvoor u rechtsbijstand wenst, neemt u dan gerust contact met ons op.

vragen? bel gerust 030-6353432

Wij plaatsen functionele cookies om de website naar behoren te laten functioneren en voor het anoniem analyseren van bezoekgegevens.